Los post de Beatriz Sáenz de Jubera Higuero

Vinculada a las previsiones y reformas de la legislación hipotecaria a que aludía en el post anterior, una modificación acogida en esta Ley 1/2013 de gran trascendencia práctica es la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil en el marco del proceso de ejecución hipotecaria. Las modificaciones introducidas en este ámbito tienen el fin de garantizar que tal ejecución se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada y, en su conjunto, se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución. Entre esas reformas cabe destacar:
  • Para poder acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria por cantidades correspondientes a capital o intereses que se deban pagar a plazos, se exige que se haya impagado al menos tres plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses. Para dar por vencido anticipadamente el total del préstamo hipotecario (capital e intereses), además de que tal posibilidad se pactase expresamente en el contrato, se exigirá igualmente la falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses.
  • En estos casos de pagos aplazados, también se prevé la posibilidad de que el deudor libere el bien mediante la consignación de las cantidades adeudadas; no se requerirá para ello consentimiento del acreedor cuando el bien hipotecado sea la vivienda habitual del deudor; si no lo fuera, sí se requerirá tal consentimiento para que tal consignación sea liberatoria. Podrán hacerse segundas y ulteriores liberaciones siempre y cuando entre la fecha de una liberación y la del posterior requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor medien tres años.
  • Se modifica el régimen de la subasta, estableciéndose, entre otras reformas, que el valor de tasación a efectos de la misma no podrá ser inferior al 75 % del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo (anteriormente no existía ningún límite para el tipo de subasta). Además, en caso de que la subasta concluyera sin postor alguno, se incrementan los porcentajes de adjudicación del bien para los supuestos de vivienda habitual hasta el 70 %, aunque si la cantidad adeudada por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, la adjudicación sería por el 60 % (si no fuera vivienda habitual, la adjudicación podría hacerse por el 50 %). Por otro lado, se facilita el acceso de postores a las subastas y se rebajan los requisitos que se imponen a los licitadores.
  • Se introducen previsiones concretas en relación con el control de oficio y a instancia de parte en este proceso de ejecución de las cláusulas abusivas existentes en el título ejecutivo; todo ello como reflejo de la STJUE de 14 de marzo de 2013 (caso Aziz). A este respecto, se introduce expresamente como causa de oposición alegable en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el art. 695 LEC: “El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible”. Y se determina que tras el análisis de esa causa de oposición y la comparecencia que a efecto de oír a las partes se celebre, si se apreciara esa abusividad el Juez dictará auto acordando el sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula contractual fundamente la ejecución; y en otro caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula considerada abusiva.
  • Como medida de gran relevancia, se establece la posibilidad de que si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente (en un 35 % o en un 20%), siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago. Así, concretamente, el ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 % de la cantidad total que hubiera quedado pendiente tras ese remate, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago. Igualmente quedará liberado en los mismos términos si, no pudiendo satisfacer el 65 % dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 % dentro de los diez años. No cumpliéndose con estas condiciones, el acreedor podrá reclamar la totalidad de la deuda.
  • Además, se permite que el deudor participe de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada. Y así, en el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de diez años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 % de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante.
Por último, en el ámbito de las reformas, en esta Ley 1/2013 se modifica también el Real Decreto Ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, tanto en lo que afecta al ámbito de su aplicación, como en lo relativo a las características de las medidas que pueden ser adoptadas, incluido el Código de Buenas Prácticas que se acoge como anexo de ese Real Decreto Ley. Junto con estas reformas, merece especial consideración, asimismo, la inclusión como disposición adicional primera de un mandato al Gobierno de cara a promover con el sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito, destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario. Este fondo social de viviendas tendrá por objetivo facilitar el acceso a estas personas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban. En cuanto al régimen transitorio, debe advertirse que esta Ley será de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de la misma, en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento. Se prevén unas disposiciones transitorias en el marco de la aplicación de los intereses de demora en caso de hipotecas sobre viviendas habituales, venta extrajudicial, sobre el Código de Buenas Prácticas y otras cuestiones, pero por su importancia y el carácter preclusivo del plazo previsto merece especial mención lo previsto en la disposición transitoria cuarta. En la DT 4ª de esta Ley 1/2013 se acogen ciertas previsiones sobre la aplicación de esta Ley como régimen transitorio a los procesos de ejecución en curso, esto es, ya iniciados a la entrada en vigor de esta Ley. Y se concede un nuevo plazo especial para promover un nuevo incidente de oposición a la ejecución alegando las causas previstas en los arts. 557 y 695 LEC reformados en esta Ley 1/2013: es un plazo preclusivo de un mes a contar desde la entrada en vigor de esta Ley 1/2013 (el 15 de mayo de 2013). Debiendo advertirse además que, según se dispone expresamente en esa DT 4ª, la publicidad de esta DT (con la mera publicación en el BOE) tendrá el carácter de comunicación plena y válida a los efectos de notificación y cómputo de esos plazos, no siendo necesario en ningún caso dictar resolución expresa al efecto.  



Beatriz Sáenz de Jubera Higuero

Doctora en Derecho. Experta en Derecho Hipotecario Profesora de Derecho Civil en UNIR Magistrada Suplente de la Audiencia Provincial de La Rioja

Más post del autor